从黄金时代到白银时代，时代在变、市场在变、消费者在变，房企自然不得不变。到底怎么变？禹洲地产给出了自己的答案。
　　11月9日，在总部大楼禹洲广场39层上，禹洲地产一众高管接受了观点地产新媒体等媒体的现场采访。期间，禹洲地产董事长林龙安强调，“合作是一定要走的路，必走之路。”
　　随着城市分化愈加严重，一二线城市已经成为各大开发商的安全堡垒，成为兵家必争之地。虎视眈眈之下，一二线城市的土地价值不断攀升，成交大幅溢价早已不是什么新鲜事。
　　面对着日趋激烈的夺地战，开发商开始抱团取暖，禹洲亦不例外。林龙安表示，禹洲从2013年已经开始转移一二线城市，但竞争比较激烈，所以在拿地的同时也会跟其他开发商进行合作。“这是一个战略转移。”
　　在林龙安看来，项目合作，一起来拿地，可以降低相互竞争的压力。另外，合作可以优势互补，可以使股东利益最大化。
　　在合作方式上，执行总裁蔡明辉表示，禹洲是采取很开放的态度，无论是开发商还是投资机构都会考虑。其还举例称，上海南桥新城项目在拿下的当天，已经有基金表达了合作意愿。
　　据了解，目前禹洲已经先后跟万科合作开发了厦门海沧万科城项目，跟龙湖合作开发了厦门龙湖春江郦城项目，与蓝光合作开发了合肥蓝光禹洲中央城项目。
　　“我们的目的还是股东利益最大化，符合上市公司的规则就可以了。”林龙安表示。
　　除选择合作以求规避开发风险外，利润提升也是禹洲在白银时代下亟需解决的一大命题。
　　今年以来，禹洲在上海及合肥拿下的三宗地块都出现了大幅溢价。7月在合肥新站区拿下的地块溢价率高达111%；9月份暗标夺得上海嘉定地块，溢价率82.07%；11月摘得的上海南桥新城宅地，溢价率65%。
　　高昂的地价也就意味着利润空间进一步压缩。对此，蔡明辉则表示，公司会为股东及投资者负责。在利润控制上，一方面会引入新理念，注入新元素，从而提高市场竞争力和售价，另一方面会在保证品质的基础下做好成本管控。
　　而蔡明辉口中新理念、新元素更多是体现在物业服务上。就此，副总裁杨彬以禹洲在南京开发的首个项目禹洲吉庆里为例进行分析，其表示，目前国内开发商在项目的硬件开发上已经没有太大问题，但在产品服务上并没有跟上。
　　为此，禹洲吉庆里找来了台湾团队负责项目设计及管理，项目中加入了艺术地库、双首层大堂、信报箱旁装碎纸机、阳光晾衣房等等元素，希望通过物业服务的增值来提高项目的售价。
　　杨彬还透露，目前公司已经开始从物业、从营销方面招大量的台湾人才，因为台湾在物管上有非常好的、体系化的东西，通过借鉴台湾先进的管理经验，实现整个管理水平的提高，未来希望把产业链拉长，加入新的东西，实现价值利润的最大化。
　　以下为禹洲地产管理层接受媒体采访现场问答实录：
　　现场提问：禹洲前十个月已经完成100亿左右的销售，今年有没有想上调销售目标？
　　蔡明辉（执行总裁）：我们前十月整个合约销售达到了100.87亿。11月初，我们上海的老城里、合肥的禹洲中央城、还有厦门和龙湖合作的春江郦城项目（禹洲并表）都已经开盘了，而且销售比较成功，接下来的12月份我们还会有一些新的楼盘推出，所以今年对外公布的135亿销售目标一定能够实现。
　　现场提问：禹洲最近在上海、合肥拿的地溢价都特别高，合肥的溢价甚至高达111%，地价成本投入还是比较大的，未来怎么保证项目的利润水平？
　　蔡明辉：因为现在大量的开发商都回归到一二线城市，所以整个房地产市场也比较火爆，销售也比较好，同时竞争也会比较激烈，这是我们必须面对的，但我们也会考虑利润，我们要为股东、为投资者负责。
　　在利润控制上，一方面我们的产品会引入一些新的理念，注入新的要素，靠对产品的研究来提高市场竞争力和售价。另一方面，我们会在内部做好成本的管控，在保证品质的情况下降低成本。
　　现场提问：那会不会选择跟其他开发商，或者平安这种险资机构一起组成联合体拿地？
　　蔡明辉：我们现在在拿地和项目开发方面，还是采取很开放的态度，无论是跟开发商，或者跟投资机构合作都会考虑。包括11月6日那天我们在上海拿了一块地，拿完地当天就有一些开发商跟我们联系，希望能够跟我们合作。这个都可以谈，我们也欢迎合作。
　　林龙安（董事长）：禹洲地产有一个战略转移，我们从2013年开始转移到一二线城市，但一二线城市的竞争比较激烈，所以在拿地的同时也会跟其他开发商进行合作。在这方面其实已经跟万科、龙湖、蓝光合作过，同时我们也会跟基金合作，现在已经有很多基金介入。我们的目的还是股东利益最大化，符合上市公司的规则就可以了。
　　而且合作是一定要走的路，必走之路。项目合作，一起来拿地，从而降低相互竞争的压力。另外，合作完了以后还有一个好处，可以优势互补，可以使股东利益最大化。
　　现场提问：禹洲的社区O2O平台已经正式上线了，目前推进情况怎么样？另外，禹洲8月份还推出了一个P2P的项目，这方面的发展情况又是什么样的？
　　杨彬（副总裁）：O2O是两方面，最后的禹家生活馆实际上是一个平台，社区O2O的一个神经末梢，解决最后1公里的问题。禹家生活馆会和社区生活结合得非常紧密，它不断地会有一些延展，未来有很多内容会加进去，比如说一些文化内容，甚至一些跨行业的内容都会加进去。
　　所以O2O是依托在一些核心城市，比如说在厦门，因为它有非常多的建成小区，比较容易实现网络化，在这一块走得会更快一些。在新进入的城市可能会做一些标志性的元素，不断地探索一些新东西。
　　P2P这一块到目前上线已经好几个月了，也是基于我们社区服务的基础上。在一些核心城市，我们固有的一些社区有大量的社区居民，根据过往我们这些产品提供的服务，他们的信任度会比较高。
　　我们会推出一些适合于他们的P2P产品，现在已经做了十几期。未来线上、线下会相结合。在国内现有的一些项目中，可能有些人是基于物业服务网络在与P2P结合，未来我们可能会跟他们做得不一样，会基于禹家生活馆这个平台做得更多一些。两者之间有不同的方向，但是又有一些重合部分，在最近的情况下还会做新一轮的调整，这个开发性比我们传统房地产业务要开放得多。
　　现场提问：P2P项目推出来以来做了多少笔交易，你们有没有什么目标，比如说一年希望做到多少？
　　杨彬：现在购买量倒不是大问题，我们每期推出去的时候，短期内通过这个网络平台推出去，都很容易找到买方，恰恰是这些标的物有点困难，特别是首期产品强调的是安全性和稳定性，所以在这一块的工作投入比较大。目前还是希望能够有一个比较稳定的发展，没有说希望把规模放得非常大，希望前面这些资产类的东西能保持稳定性。
　　许进业（财务总监）：我补充一下，P2P是我们上市公司以外的另外一个板块，集团在做，跟上市公司无关。为什么把它分开呢？因为它跟传统房地产业务差异化比较大一点，所以我们就把它分开来做，但会尝试做这方面的业务。未来有其他方面的合作是未来的事情，我们还在探索中。
　　现场提问：今年中国的经济增长开始放缓，一手房的销售也开始放缓，传统的金九银十的情况有没有出现，相对去年销售有没有减少？
　　蔡明辉：从目前国内主要的开发商反映出来的数据，金九银十确实跟传统有所变化。一方面是推盘、销售模式理念上发生一些变化，另一方面，因为大家也在期望大陆政府对房地产市场进行一些支持的政策，包括金融政策能够进一步放宽，
　　所以在9月份大家的观望心理比较明显。进入10月份以来，因为降息、降准出来以后，把大家购买的激情又逐步提升起来了，所以10月份以来整个行业的销售情况好转比较多。
　　现场提问：禹洲相对上一年的销售情况有没有减少？
　　蔡明辉：没有，我们九、十月份跟去年同期相比都有一定幅度的增长，像我们10月份就比去年同期有所增长，从目前的势头来看，情况还是非常乐观。
　　现场提问：目前一二线城市和三四线城市的楼价分化很大，你们预测未来几年楼价的分化会不会持续，厦门一手楼价会不会继续攀升，因为它已经很贴近一线城市的楼价。
　　蔡明辉：一线城市随着人口的不断导入，房价能够平稳，并且稳中有升，这是必然的趋势。三四线城市因为供应量比较大，经过市场调节以后供应量会得到有所控制，房价也会逐步企稳。厦门自然环境各方面条件都非常好，再加上厦门整个购买力也比较强，所以厦门的房价不论市场再怎么波动，一直是稳中有升，但是涨幅很难说，因为基数已经比较大了，如果要有一个非常大的跳跃也不是那么容易，但是稳中会保持持续上升。
　　现场提问：除了住宅之外，商业地产也是禹洲的一大业务，目前发展情况怎么样，未来会不会加大投入比例？
　　蔡明辉：商业目前来说是禹洲的重要组成部分，当然我们还是以住宅开发建设为主。商业这一块我们在总量上面会有所控制，因为商业需要一定的自持量，不可能全卖，还有后期的整个经营管理，特别是现在商业受电商冲击影响比较大，所以我们整个商业业态正在往体验式的方向发展，特别是像儿童体验，会逐步淘汰传统的一些商业模式，像百货、超市。
　　商业地产我们主要还是在一些大的一二线城市里面适度的开发，我们会根据住宅的开发规模来控制商业的体量。同时，我们会通过一些战略合作联盟商来稳定整个商业的业态。
　　现场提问：你们预想中商业比例会有多少？
　　蔡明辉：15%-20%的比重。
　　现场提问：你们会不会控制购物中心的餐饮比例，有一些购物中心为了吸引人流，餐饮比例会达到50%，但是餐饮的租金比较便宜，租户质量不会是最高的，那怎么保证商场整体的租金收益？
　　蔡明辉：餐饮比例要根据每个商场所处城市位置，还有当地消费的习惯来决定，比如说上海那种地方，大家在外面吃饭，因为上下班路途远，公交也比较紧张，所以餐饮比例会适当高一点。而且像餐饮这种体验式商业可以增加商场的人流，从而带动服装、时尚业态的客流和消费群体。
　　现场提问：在多元化方面禹洲是怎么考虑的，除了住宅和商业外，是否会考虑旅游地产、物流地产这些领域？
　　蔡明辉：目前物流地产、养老地产在大陆的发展不是非常好，我们在做好地产的同时也会做好我们的物业管理，物业售后服务，这一块的市场空间还是非常大的，而且这个也是未来的利润增长点。
　　现场提问：你们今年买地方面的支出计划是什么样的？未来买地金额会更高一点，还是会保持计划进行？
　　许进业：我们今年已经买了4块地，两块在上海，一块在厦门，一块在合肥。第一，我们都是买一二线城市的土地，因为我们看到分化的现象，一二线城市还是有成长空间，还是有需求，所以我们会转变原来的战略，集中在一二线城市。一二线城市地价比较高，所以我们拿地的面积会比过去几年小一些，但是这些地能够产生的效益不一样，卖的价格会比较高一些。
　　从目前的现金流来看，我们还是按照年初制定的拿地计划。像上海的那块地付款时间都是明年，不影响我们今年的现金流。我们还是维持着比较稳妥的发展模式，虽然我们也会买一些溢价的土地，但是买地的时候我们也会算一下盈利空间。
　　现场提问：合肥方面会不会再拿地，因为它不算热门的一二线城市。
　　许进业：合肥这个城市不一样，他是安徽省的唯一超级大城市，安徽省的人口都希望在合肥买房子。所以可以看到过去几年的去化量，基本上是供需两旺的城市，今年它的趋势还是这样，所以我们过去几年在合肥发展也是比较快，今年买了一块新的地。现在我们已经有七块地在运行，未来短时间内会集中在这些城市发展，如果有好的机会我们再看。

发稿：黄银桥　审校：杨晓敏
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